Als Investor wissen Sie, dass die Auswahl der richtigen Anlage eine wichtige Entscheidung ist – nicht nur in Bezug auf den Kaufpreis, sondern auch auf die langfristige Rentabilität. Ein oft übersehener, aber äußerst wertvoller Vorteil ist die Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese steuerliche Regelung ermöglicht es Ihnen, die Anschaffungskosten Ihrer Immobilien über einen festgelegten Zeitraum hinweg abzuschreiben und damit Ihre Steuerlast erheblich zu senken. Doch wie funktioniert das genau und welche Optionen stehen Ihnen zur Verfügung?
Was genau ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bezieht sich auf die steuerliche Abschreibung von Anlagevermögen. Im Grunde genommen können Sie die hohen Anschaffungskosten, die mit dem Kauf von Immobilien verbunden sind, über mehrere Jahre von der Steuer absetzen. Dies betrifft insbesondere den Kaufpreis des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) sowie die Kaufnebenkosten.
Bei der linearen AfA wird diese Summe durch die festgelegte Nutzungsdauer des Gebäudes geteilt. So ergibt sich der jährliche Abschreibungsbetrag. Für Immobilien, die zwischen 1925 und 2023 fertiggestellt wurden, können Sie jährlich 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben. Bei älteren Immobilien, die vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher) fertiggestellt wurden, können Sie sogar 2,5 % jährlich absetzen.
Doch es gibt auch andere Optionen, die besonders für Neubauten von Interesse sind.
AfA im Neubau: Steuerliche Vorteile und Anreize
Die AfA ist nicht nur ein steuerliches Werkzeug, sondern auch ein gezieltes Instrument der staatlichen Steuerpolitik, um Investitionen im Neubau zu fördern. Besonders interessant für Investoren ist die lineare AfA für Neubauten , die zum 1. Januar 2023 eingeführt wurde. Sie ermöglicht es, jährlich 3 % der Investitionskosten für 33 Jahre abzuschreiben – das bedeutet eine Verkürzung des Abschreibungszeitraums von 50 auf nur 33 Jahre.
Doch das ist noch nicht alles. Eine noch vorteilhaftere Möglichkeit bietet die degressive AfA , die es Ihnen erlaubt, im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten abzuschreiben, gefolgt von 5 % des Restwerts in den Folgejahren. In den ersten 10 Jahren können Sie so über 36 % der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen – eine äußerst attraktive Möglichkeit, Ihre Steuerlast in den ersten Jahren erheblich zu senken.
Degressive AfA und Sonderabschreibungen: Eine Kombination für maximale Steuervorteile
Die degressive AfA lässt sich sogar mit einer weiteren steuerlichen Förderung kombinieren: der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Diese Option wurde durch das Wachstumschancengesetz geschaffen und ermöglicht es Eigentümern von Neubauten, die den Effizienzhausstandard 40 (EH40) erfüllen und mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG ausgezeichnet sind, über vier Jahre hinweg eine Sonderabschreibung von 20 % der Investitionskosten zu nutzen.
Durch diese Kombination können Investoren in den ersten Jahren eine insgesamt über 50 % der Investitionskosten als steuerliche Abschreibung geltend machen – einen bedeutenden Vorteil, um die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition zu maximieren und gleichzeitig Ihre Steuerlast erheblich zu senken.
AfA im Bestand: Auch Bestandsimmobilien bieten Steuerpotenzial
Nicht nur Neubauten, auch Bestandsimmobilien können von der AfA profitieren. Eine wichtige Entscheidung wurde bereits 2021 vom Bundesfinanzhof getroffen: Ab sofort können Sie die Restnutzungsdauer einer Bestandsimmobilie individuell festlegen lassen, was dazu führt, dass Sie unter Umständen einen deutlich höheren Abschreibungssatz als die üblichen 2 % jährlich nutzen können.
Durch ein AfA-Restnutzungsdauer-Gutachten , das von einem Sachverständigen erstellt wird, können Sie die Abschreibung auf 4 %, 5 % oder sogar noch mehr pro Jahr erhöhen. Diese Möglichkeit verkürzt den Zeitraum, in dem Sie Ihre Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können – ein zusätzliches Plus für Ihre Rentabilität.
Fazit: Eine optimale Strategie für Ihr Immobilieninvestment
Die AfA bietet für Immobilieninvestoren zahlreiche Möglichkeiten, die steuerlichen Vorteile zu maximieren und die Rentabilität Ihrer Investitionen zu steigern. Insbesondere die Kombination von degressiver AfA und Sonderabschreibungen für Neubauten sowie die individuelle Festlegung der Restnutzungsdauer für Bestandsimmobilien eröffnen Ihnen attraktive Wege, die Steuerlast zu senken.
Nutzen Sie diese Möglichkeiten geschickt, um Ihr Immobilienportfolio langfristig und steuerlich optimiert aufzubauen. Sprechen Sie uns an, wenn Sie weitere Informationen zu den verschiedenen AfA-Optionen benötigen oder Unterstützung bei der strategischen Planung Ihrer Immobilieninvestitionen wünschen.
