Eine Pflegeimmobilie ist eine speziell entwickelte Immobilie, die für den Betrieb von Pflegeeinrichtungen genutzt wird. Diese Immobilien bieten Kapitalanlegern die Möglichkeit, in eine wachsende Branche zu investieren, da der Bedarf an Pflegeplätzen aufgrund des demografischen Wandels stetig steigt.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie erhalten Sie und Ihre nächsten Angehörigen oft ein bevorzugtes Belegungsrecht. Dies bedeutet, dass Sie bei Bedarf einen Platz in der Einrichtung oder einer anderen Einrichtung des Betreibers an an einem anderen Standort bevorzugt erhalten können.

Die Renditen variieren je nach Standort, Immobilie und Betreiber. In der Regel können Sie jedoch mit einer Rendite zwischen 3% und 6% pro Jahr rechnen. Die Rendite kann durch steuerliche Vorteile und die Inflationsanpassung zusätzlich gesteigert werden.

Wenn der Betreiber ausfällt, sorgt der Sozialträger in der Regel für einen Übergangsbetreiber, um den Betrieb weiterzuführen. Dies reduziert das Risiko für den Investor erheblich.

Pflegeimmobilien können sowohl durch Eigenkapital als auch durch ein Bankdarlehen, sowie bei bestimmten Neubauten durch zinsgünstige KfW-Kredite finanziert werden. Zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten sind mögliche Finanzierungsbausteine.

Neben der Abschreibung des Gebäudes können auch Teile des Inventars abgeschrieben werden. In der Regel ist der abschreibungsfähige Gebäudeanteil höher als bei klassischen Immobilien. Die genaue steuerliche Behandlung hängt von individuellen Faktoren ab, weswegen eine steuerliche Beratung über einen Steuerberater sinnvoll sein kann.

Der Kaufprozess beginnt mit einer Beratung und der Auswahl der Immobilie. Nach der Finanzierung wird der Kaufvertrag notariell abgeschlossen, und der Käufer wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Wie bei jeder Investition gibt es Risiken. Das größte Risiko besteht in der Insolvenz des Betreibers. Dennoch wird dies durch gesetzliche Regelungen und Übergangsbetreiber minimiert, sodass Pflegeimmobilien als relativ sichere Kapitalanlage gelten.

Ja, Sie können Ihre Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken. Sie sind dabei nicht an die Pachtlaufzeit des Betreibers gebunden.

Die Pandemie hat gezeigt, dass Pflegeimmobilien als systemrelevant eingestuft werden und der Bedarf an Pflegeplätzen ungebrochen hoch ist. Während andere Immobilienklassen Schwankungen erlebten, blieb der Markt für Pflegeimmobilien durchgehend stabil​.

Der Investor trägt monatliche Kosten für die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltung. In der Regel trägt der Betreiber jedoch die Instandhaltungskosten für das Objekt, während der Eigentümer nur für die äußere Instandhaltung („Dach und Fach“) verantwortlich ist.

Ja, es gibt einen Zweitmarkt, auf dem Pflegeimmobilien verkauft werden können. Die hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen macht den Wiederverkauf in der Regel unkompliziert und attraktiv​. Oftmals werden die Einheiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft verkauft.

Die Miete wird belegungsunabhängig gezahlt. Auch wenn das Appartement leer steht, erhalten Sie als Eigentümer weiterhin die vereinbarte Miete.​

Der Hauptunterschied besteht in der Nutzung und der Vermietung. Pflegeimmobilien werden von Betreibergesellschaften geführt, und der Eigentümer hat keinen direkten Kontakt zu den Mietern. Zudem gibt es in der Regel langjährige Pachtverträge mit inflationsgesicherter Miete, sodass hier auf lange Sicht eine Absicherung besteht.

Die Wertentwicklung von Pflegeimmobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der demografischen Entwicklung, dem Standort und der Qualität des Betreibers. Da der Bedarf an Pflegeplätzen weiter steigen wird, sind die Aussichten auf eine positive Wertentwicklung langfristig stabil​. Zudem sind Pflegeimmobilien im Vergleich zu anderen Klassen staatlich refinanziert und unterliegen einer ständigen Kontrolle verschiedener Behörden wie der Heimaufsicht oder dem Medizinischen Dienst.

Ja, insbesondere energieeffiziente Neubauten können von zinsgünstigen KfW-Darlehen profitieren. Solche Darlehen bieten attraktive Zinssätze und Tilgungszuschüsse, die den Kauf einer Pflegeimmobilie finanziell unterstützen​.

Die Mietanpassung erfolgt in der Regel auf Basis einer Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag. Das bedeutet, dass die Miete automatisch an die Inflation angepasst wird, um die Kaufkraft des Einkommens des Investors zu erhalten.

Prognosen zeigen, dass der Bedarf an Pflegeplätzen in Deutschland aufgrund des demografischen Wandels erheblich steigen wird. Es wird erwartet, dass es in den kommenden Jahrzehnten eine Unterdeckung an Pflegeplätzen geben wird, was die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiter erhöhen dürfte.​

Je nach Lage und Bauweise kann eine Pflegeimmobilie auch für andere Zwecke, wie etwa eine Klinik oder ein Hotel, umgenutzt werden. Dies bietet zusätzliche Flexibilität und Sicherheit für Investoren, insbesondere im Fall von Marktveränderungen.​

In der Pre-Opening-Phase nach Fertigstellung der Pflegeimmobilie übernimmt der Betreiber die Einrichtung, und es dauert einige Monate, bis die volle Belegung erreicht ist. In dieser Phase wird häufig keine oder eine reduzierte Miete gezahlt, um den Betreiber finanziell zu entlasten.

Wie bei jeder Immobilie spielt der Standort eine entscheidende Rolle. Pflegeimmobilien in städtischen oder infrastrukturell gut angebundenen Lagen haben tendenziell eine bessere Auslastung und Wertentwicklung. Auch die Nähe zu medizinischen Einrichtungen oder Dienstleistungsangeboten kann die Attraktivität einer Pflegeeinrichtung steigern.

Das Fertigstellungsrisiko besteht darin, dass die Immobilie möglicherweise nicht rechtzeitig oder gar nicht fertiggestellt wird. Um dieses Risiko zu minimieren, sind Ratenzahlungen gesetzlich geregelt, in der Regel entfällt das Risiko, wenn die Zahlungen erst nach Fertigstellung erfolgen

Pflegeimmobilien gelten als krisensichere Investition. Selbst in wirtschaftlich schwierigen Zeiten bleibt der Bedarf an Pflegeeinrichtungen konstant oder steigt sogar, was sie von anderen Immobilienklassen abhebt, die stärker von Marktschwankungen betroffen sind​.

Im Gegensatz zu herkömmlichen Wohnimmobilien, bei denen der Vermieter direkte Mieterwechsel und Instandhaltungen regeln muss, wird bei Pflegeimmobilien der gesamte Betrieb von einem Betreiber übernommen. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand und sorgt für eine effektiv stabilere Rendite.